Перепланировка и переустройство квартиры: отличия и особенности

Как перепланировку отличить от переустройства?

Часто эти понятия путают, но с юридической и технической точки зрения они имеют принципиальные различия. Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения правок в технический паспорт БТИ. Проще говоря, меняется геометрия помещения.

Переустройство – замена или монтаж инженерных сетей и сантехнического оборудования. Планировка квартиры при этом не меняется. К перепланировке относятся:

• Снос, постройка или перенос внутренних стен и перегородок.
• Организация новых дверных проемов или изменение проектировки уже существующих.
• Объединение или разделение комнат, а также соединение нескольких жилых помещений в одно.
• Умножение жилых площадей, благодаря сокращению кладовых или коридоров, и наоборот.
• Создание или удаление дополнительных санузлов и кухонь.
• Изменение конструкции тамбуров.

К переустройству относятся:

• Монтаж и замена газовых плит на электрические и наоборот, соответственно.
• Перенос сантехники и электрики (раковин, розеток, выключателей).
• Установка новых санузлов.
• Прокладка новых инженерных коммуникаций (электропроводки, водопроводных труб).
• Установка систем вентиляции или кондиционирования.

Важно: оба вида работ, за редким исключением, требуют взаимодействия с государственными органами.

Какие изменения не требуют согласования?

Существует список работ, которые часто ошибочно принимают за перепланировку, но которые не нуждаются в уведомлении контролирующих инстанций:

• Косметический ремонт.
• Замена дверей и окон без нарушения габаритов проемов.
• Демонтаж встроенной мебели.
• Остекление лоджий  и балконов без их объединения с комнатой.
• Монтаж кондиционеров и спутниковых антенн (если это не регламентировано правилами дома).

Замена различных приборов отопления без изменения схемы разводки также требует согласования с госорганами.

Работы, требующие последующего уведомления

Некоторые изменения, хотя и не несут угрозы конструктивной безопасности здания, все же должны быть задокументированы. Для этого после их завершения требуется вызвать техника из БТИ, который составит акт и выдаст обновленный технический паспорт. Пример таких работ:

• Объединение ванной и туалета без увеличения общей площади санузла.
• Возведение или демонтаж ненесущих перегородок (например, из гипсокартона).

Организация или закладка дверных проемов в ненесущих стенах также требуют предварительного согласования с БТИ.

Чего делать категорически нельзя?

Законодательством запрещены любые изменения, которые могут нанести ущерб несущим конструкциям, нарушить противопожарную безопасность или ухудшить условия проживания других жильцов. Например, запрещено:

• Демонтировать или уменьшать сечения вентиляционных коробов.
• Расширять площадь санузла за счет жилых комнат или кухни.
• Сносить стены и перегородки, которые разделяют смежные квартиры.
• Устройство теплых полов с подключением к центральной системе отопления.
• Вести любые работы, ограничивающие доступ к инженерным коммуникациям (стоякам, запорной арматуре, счетчикам).
• Объединять жилые комнаты с кухней, где установлена газовая плита.

Переоборудование чердаков и сооружение мансардных этажей также категорически запрещено.

Подробная инструкция по согласованию перепланировки

Если вы запланировали работы, требующие официального разрешения, действуйте по следующему алгоритму.

Шаг 1: Подготовка проектной документации:

• Эскиз. Подходит для простых работ (перенос перегородок, сантехники в пределах санузла). Его можно подготовить самостоятельно.
• Проект. Требуется для сложных изменений, затрагивающих несущие конструкции или инженерные сети. Разрабатывается профессиональной проектной организацией, состоящей в реестре СРО (Саморегулируемой организации).

Шаг 2: Сбор документов
Базовый пакет включает:

• Заявление установленной формы.
• Паспорт заявителя.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН).
• Техпаспорт БТИ.
• Подготовленный эскиз или проект.
• Письменное согласие всех совершеннолетних жильцов.

Важно: Точный перечень документов может отличаться в зависимости от региона. Его стоит уточнить в местной администрации или МФЦ.

Шаг 3: Подача заявления:

• Пакет документов подается через МФЦ или Госуслуги.

Шаг 4: Ожидание решения:

• Рассмотрение заявления занимает до 45 дней. При положительном ответе выдается разрешение и журнал производства работ, который необходимо заполнять в процессе ремонта.

Легализация уже выполненной перепланировки

Если ремонт был сделан без предварительного согласования, его можно узаконить постфактум. Процедура возможна, если работы не нанесли ущерба дому:

1. Получите в БТИ новый технический паспорт, где красным цветом будут отмечены все изменения.
2. Закажите в проектной организации техническое заключение, подтверждающее безопасность проведенных работ.

Далее необходимо подать документы в местную администрацию или (в некоторых регионах, например, в Московской области) сразу можно сразу обратиться в суд для признания перепланировки законной.

Риски незаконной перепланировки

Игнорирование требований закона может привести к серьезным последствиям:

• Административный штраф в пределах 2500 рублей.
• Предписание вернуть переоборудованную квартиру в исходное состояние за свой счет.
• Принудительное выселение через суд. В крайних случаях, если собственник отказывается исполнять решение суда, квартира может быть продана с торгов, а вырученные средства пойдут на погашение долгов и восстановительные работы. Оставшиеся деньги будут возвращены бывшему владельцу.

Особый случай: перепланировка в ипотечной квартире. В случае, когда квартира находится в залоге у банка, возможность перепланировки определяется условиями ипотечного договора. Как правило, в нем содержится прямой запрет на такие работы либо условие о получении письменного согласия кредитной организации. Перед началом любых изменений необходимо изучить договор и проконсультироваться с банком.